Klub MazdaSpeed

Siemanko.

Z czystej ciekawości siedziałem dziś w necie i oglądałem ceny mieszkań, wpadłem na chwilę na stronę osiedla które powstaje w Katowicach – Dębowe Tarasy. Przeglądałem więc sobie mieszkania, celując raczej w kawalerki i choć niskich cen się nie spodziewałem to w paru przypadkach nie wyszło jakoś tak kosmicznie.

Mniejsza z tym jednak, skoro już wyobraziłem sobie siebie w swojej własnej ultranowoczesnej kawalarce made in 2010 to z ciekawości zajrzałem też do kalkulatorów kredytowych banków polecanych na stronie Dębowych Tarasów.
Wprowadziłem dane do kalkulatora, przeliczyłem i oniemiałem!

W skrócie więc, wprowadziłem do kalkulatora poniższe dane:
– wartość "mieszkania" – 144.000 (4800zł/m2 przy 30m2 powierzchni)
– wartość kerdytu – 115.200 (zakładając że z jakiejś dziury wyciągnę 20% kwoty, tj. 28.800 bo WBK nie bawi się w 100% kredytowania ale mniejsza z tym)
– wkład własny – 28800 (jakbym tyle miał rozgładałbym się za NB )
– okres kredytowania – 20 lat

Oto co wypluł tenże genialny kalkulator:



Oczywiście, ciekawski Akar musiał od razu policzyć ile zapłaci bankowi a że jest leniwy przyjął następujące założenia:
– płacimy przez 20 lat dzielnie po 894.36 (a to z tej racji że zgodnie z wynikami kalkulatora pierwsza rata malejąca to 1174,62, potem mają maleć ale cholera wie ile; dlatego też założyłem że od początku płacę 894.36 co de facto jest kwotą niższą niż faktyczna którą bym zapłacił stąd moje osłupienie, ale o tym zaraz).

Kalkulator w dłoń i mnożymy:
– 20 lat x 12 miesięcy = 240 miesięcy;
– 240 miesięcy x 894.36 =...




uwaga...




...214.646,40 !

Powiem szczerze że gdy pierwszy raz zobaczyłem ten wynik pomyślałem sobie żem się gdzię j***ął w obliczeniach i przeliczyłem jeszcze raz, pięć razy. Za każdym razem to samo. A przypominam że to kwota zaniżona bo uwzględnia stałe raty, tak naprawdę zaś mamy jeszcze ileś tam malejących (o kwocie wyższej)!

Teraz mała quotka z obrazka:

Oprocentowanie zmienne (WIBOR 3M +2.5% marży przez cały okres kredytowania) 6.77%
Prowizja kredytowania od*: 2304zł

Czyli z powyższego wychodzi że bank zabiera 6.77% a pozostałe (lekką ręką licząc w pamięci) 83% kwoty zabiera ów WIBOR 3M.

Oczywiście powyższy wniosek to tylko jajcarski wywód wynikający częściowo z mojej małej wiedzy w materii kredytowania. To co jednak jest jaśniutkie jak słoneczko to fakt że z kwoty 114 tys. zł kredytu spłaca się 214 tys. zł czyli lekką ręką licząc 85% (!), dodając zaś owe tajemnicze raty malejące śmiem twierdzić że odsetki przekroczą 100% wartości kredytu.

I teraz prośba do Was, kochani forumowicze mający trochę więcej w głowie niż ja w tym temacie (czyt. prócz kalkulatora ): jak to jest możliwe że praworządnym państwie oficjalnie działający bank może udzielić tak złodziejskiego kredytu nie będąc jednocześnie pod tym kątem kontrolowanym?

A może ja jestem upośledzony i nawet kalkulatora nie potrafię obsługiwać? No jakbym nie liczył 114.000 + 6.77% za Chiny Ludowe wyjść mi nie chce 214 tys.

How come?

PS: Edytując posta zauważyłem jeszcze jedną tajemniczą cyferkę na górze wklejonego obrazka: LTV: 80.00%. Może to jest tajemnica? Choć ciągle 114 tysi + 80% wychodzi za mało...

Akar, faktycznie minimalna masz wiedze z zakresu kredytowania czegokolwiek Oprocentowanie wszystkich kredytow liczone jest w okresie rocznym. Bierzesz kredyt na lat 20 – to co roku zostaje jakas kwota ktora trzeba "oprocentowac" odsetkami – im dluzszy okres tym wiecej oddasz bankowi.
Jak Cie stac to raty malejace w efekcie beda korzystniejsze – problem taki, ze na poczatku trzeba miec zdolnosc na wyzsza rate.

Nie płacisz wiboru + marży od całego okresu kredytowania tylko ROCZNIE.
Czyli pierwsza rata odsetkowa = 115200 * 0,0677 / 12 = 649,92.
Wynika z tego, że spłacasz niecałe 245 zł kapitału w pierwszej racie. W kolejnym miesiącu od początkowej kwoty kredytu odejmujesz kwotę dotychczas spłaconego kapitału i znów liczysz 6,77%/12 miesięcy od całości . Oczywiście to bardzo uproszczony algorytm i banki liczą to torszeczkę inaczej, ale pi razy oko się zgadza.
Pamiętaj też, że WIBOR sobie "faluje" i obecnie jest bardzo, bardzo nisko. Wręcz historycznie niesko . Jeszcze w lutym tego roku był na poziomie ok. 6,5%, więc oprocentowanie tego kredytu wyniosłoby aż 9%, czyli pierwsza rata odsetkowa wyniosłaby 864 zł + kapitał.

W BZ WBK trudniej nadpłacać kredyt (trzeba wpłacać jakąś tam wielokrotność raty, nie można sobie wpłacić w dowolnym momencie np. 500 zł), więc lepiej wziąć raty malejące – nie wiem jak to liczą w BZ WBK, ale spłacałbyś dużo więcej kapitału miesięcznie (w ratach równych jak widzisz tylko 245), więc znacznie szybciej spłacałbyś kapitał, a malałyby odsetki i w gruncie rzeczy kredyt wychodzi taniej .

Akar.Zaephyr napisał(a):dodając zaś owe tajemnicze raty malejące śmiem twierdzić że odsetki przekroczą 100% wartości kredytu.

Nic nie dodajesz – albo wybierasz raty równe, albo malejące .

Akar.Zaephyr napisał(a):LTV: 80.00%

Loan to value = stosunek kredytu do wartości. Sam pisałeś, o 20% wkładzie własnym .

Akar.Zaephyr napisał(a):Czyli z powyższego wychodzi że bank zabiera 6.77% a pozostałe (lekką ręką licząc w pamięci) 83% kwoty zabiera ów WIBOR 3M.

Bank ma stałą marżę – 2,5% i tyle będzie przez cały okres kredytowania.
Natomiast WIBOR jest to taki wskaźnik (chyba Warsaw coś tam coś tam Rate), wg. którego banki między sobą pożyczają kasę. Jest on aktualizowany codziennie w dni robocze.
Wibor 3m oznacza WIBOR trzymiesięczny, 1m – miesięczny itd. Banki go jakoś tam niezbyt jasno wyznaczają niestety – praktyka często jest taka, że jak rośnie, to banki aktualizują go natychmiast, a jak spada, to robią wszystko, żeby aktualizację opóźnić .
Najlepszy pod tym względem jest WIBOR S3M (używany np. w kredycie "Rodzina na swoim"), bo banki mają związane ręce i zawsze zaktualizowany jest na czas w pierwszy dzień kwartału. W dodatku w przejrzysty sposób jest liczony – średni wibor pomiędzy 1 a 25 z miesiąca poprzedzającego aktualizację.

Ogólnie trzeba się nad kredytem dobrze zastanowić... Od WIBORu wiele zależy – na początku miałem raty prawie 1900 zł, a jak spadł wibor raty obniżyły się do niecałych 1500 zł (różnica ogromna, co?). Musisz mieć świadomość, że nigdy nie wiesz ile będziesz płacić rat w dłuższym okresie. Spokojnie można założyć, że kredyt w złotówkach = 2 x kwota początkowa .

Sugerowałbym poszukanie banku, w którym można bez większych ograniczeń i prowizji nadpłacać kredyt i rozłożyć go na dłuższy okres czasu. Zyskujesz bezpieczeństwo, że będzie Cię stać na niskie raty miesięczne, a jednocześnie możesz nadpłacać ile wlezie, ale tylko wtedy kiedy Cię stać i masz na to ochotę, a w wakacje, kiedy szalejesz na Ibizie – płacić ratę normalną. Tym sposobem masz bezpieczne raty malejące .

Akar.Zaephyr napisał(a):114.000 + 6.77%

Jakby miał być taki kredyt to ludzie by się o niego zabijali pod bankiem
Przy takim założeniu jakie przyjąłeś (błędzie) to oprocentowanie wynosiłoby 0,3385% rocznie Darmo Panie, darmo
Zawsze oprocentowanie jest podawane w stosunku rocznym

Ja mam dla odmiany oprocentowanie kredytu 3,19% (aktualnie) ale to w CHF. A że po cwaniacku nie wpłacam do banku złotówek (które bank przelicza po swoim złodziejskim kursie na CHF i jeszcze dolicza prowizję) tylko kupuję CHF zwykle w tym samym kantorze (mam stały, wyższy rabat ) i bankowi wpłacam własnie walutę, to na każdej racie jestem do przodu około 25-35zł. Może się to wydawać mało, ale biorą pod uwagę cały okres spłaty (20lat) to dzięki takiemu zabiegowi zaoszczędzę (z grubsza oczywiście) około 7kzł.

nemi napisał(a):Spokojnie można założyć, że kredyt w złotówkach = 2 x kwota początkowa

z grubsza można przyjąć że to prawda

Grzyby napisał(a):A że po cwaniacku nie wpłacam do banku złotówek (które bank przelicza po swoim złodziejskim kursie na CHF i jeszcze dolicza prowizję)

Nie, nie, nie . To jest tak, że kupujesz po kursie sprzedaży, a bank, wspaniałomyślnie, kredyt spłaca po kursie kupna . Tym sposobem może ludzi golić dokładniej przy skórze . Ach ten spreed .

Ogólnie bank nie daje kasy po to, żebyśmy mieli mieszkania czy samochody, ale po to, żeby zarabiać. Może to nawet dobrze, bo wtedy mogą płacić programistom .

nemi napisał(a):To jest tak, że kupujesz po kursie sprzedaży, a bank, wspaniałomyślnie, kredyt spłaca po kursie kupna

wiem, dlatego nazwałem to złodziejskim kursem
Mimo wszystko, gdyby nie możliwość kredytu, to nigdy nie kupilibyśmy swojego mieszkania
Zresztą, 4 lata temu kiedy braliśmy kredyt metr na 1 pietrze kosztował 2310zł
I tym sposobem w ciągu 4 lat lat wartość naszego mieszkania wzrosła ponad dwukrotnie

Grzyby napisał(a):Zresztą, 4 lata temu kiedy braliśmy kredyt metr na 1 pietrze kosztował 2310zł

...ale cóż z tego? Kupiłeś na przykład za 2000, a sprzedasz za 4000. Żadna inwestycja nie daje takich zysków. Ale jeśli sprzedasz mieszkanie, będziesz miał kupę siana, tylko chyba nie będziesz mieszkać w kartonie. A kolejne mieszkanie nie będzie kosztowało 2000, ale też 4000. Chyba, że zysk bardzo mocno będzie w stanie skompensować koszty zakupu i koszty obsługi kredytu. Wtedy owszem, jest się do przodu.

Wszystko natomiast jest fajnie, jeśli kasa nie mieści Ci się na koncie ani już nawet w tapczanie i kupujesz mieszkanie jako inwestycję. Ale dla zwykłego śmiertelnika, który dysponuje jednym i to hipotecznym mieszkaniem wzrost cen mieszkań jest raczej czymś złym, bo jak kiedyś będzie chciał mieć większe mieszkanko, to niestety będzie musiał więcej dopłacić (mocniej się zadłużyć)...

Akar ja Ci tylko moge polelic zeby nie polic debpowych tarasów. jakbys chcial porozmawiac o developerach katowickich to zapraszam.

nemi napisał(a):...ale cóż z tego?

ano tyle, że gdybyśmy wtedy nie kupili, to teraz nie dostalibyśmy na takie kredytu
A przy takich cenach mieszkań, opcja jego sprzedaży i budowy domu jest jak najbardziej opłacalna

Grzyby napisał(a):A przy takich cenach mieszkań, opcja jego sprzedaży i budowy domu jest jak najbardziej opłacalna

Przeglądając obecnie ogłoszenia, na swoim mieszkaniu "zarobiłem" przez pół roku jakieś 20.000 zł.
Przypuszczam, że za swoje mieszkanie już byłbym w stanie kupić mały, ładny domek (np. jakiś gotowy kanadyjski), ale to niestety nie wszystko . Najgorsza jest działka – w Wawie – 900 zł za metr kwadratowy, a w Otwocku ok. 300 zł za m². Żeby kupic ~1000 metrów trzeba milion w wersji droższej i grubo ponad 300.000 w wersji "taniej" (nie zapominajmy o podatkach, notariuszach etc.). A 1000 metrów to niestety wiele nie jest... Sąsiedzi tuż za płotem i zero swobody. Do tego muszę mieć basen a przynajmniej czteroosobowe jacuzzi. No i tym sposobem okazuje się, że przed 70 rokiem życia się nie wyrobię i basen mi będzie niepotrzebny

nemi napisał(a):przed 70 rokiem życia się nie wyrobię i basen mi będzie niepotrzebny

właśnie wtedy może być przydatny
Tylko chyba trochę inny

Grzyby napisał(a):

nemi napisał(a):przed 70 rokiem życia się nie wyrobię i basen mi będzie niepotrzebny

właśnie wtedy może być przydatny
Tylko chyba trochę inny

Ta, a ja tu sobie myślałem o tych laseczkach w stringach, a Ty mi kaczuszkę proponujesz

Chciałem jeszcze cos mądrego napisać, ale widze, że nemi napisał wszystko idealnie Na hipotekę nie mozna patrzeć "od końca", czyli od kwoty którą spłacisz w całości. To faktycznie przeraża Akurat w Twoim, jak i moim przypadku, mogę pożyczyć na kupno mieszkania, albo oszczędzać te 20 lat i kupić wtedy.. Ale kurde.. po co mi kawalerka w wieku 45 lat? Druga sprawa to czy uda mi sie to odłozyć? Pewnie nie..bo kupię sobie auto
Tak więc.. kredyt sposobem na oszczędzanie

złota zasada finansowania to tzw. samofinansowanie!
nie jest ono proste do realizacji, ale pewne!
bank zawsze każdego klienta wydyma!
strzeż się kredytów!
E.

Enduro napisał(a):bank zawsze każdego klienta wydyma!

Przecież Bank też ma zarabiać, tak? Więc pożycza. Byle na jasnych zasadach. Nie nazwałbym tego "wydymaniem"

Zyg napisał(a):

Enduro napisał(a):bank zawsze każdego klienta wydyma!

Przecież Bank też ma zarabiać, tak? Więc pożycza. Byle na jasnych zasadach. Nie nazwałbym tego "wydymaniem"

no tak, tylko dosc czesto ich zasady funkcjonowania
pogrzebuja klientow
i im jest to obojetne, bo i tak maja co zabrac....
E.

Szanujący siebie i swoich Klientów Bank traktuje ich jako osoby myślące i świadome tego co robią. Dodatkowo licząc zdolność kredytową tak, żeby nie dopuścić do "spirali kredytowej" bo dla banku to żaden interes taki niespłacany kredyt. Ale ... mam na myśli banki z prawdziwego zdarzenia, a nie "instytucje bankopodobne", które dają komu popadnie, a próbując przebrnąć przez ich umowy szukając konkretów można dostać ataku mózgu.

Mi przy braniu kredytu pani powiedziała od razu (PKO BP): jeśli miałyby być jakiekolwiek problemy ze spłatą proszę od razu przyjść do nas, my z naszej strony zrobimy wszystko, żeby mogli państwo ten kredyt spłacić (wydłużymy okres kredytowania albo zrobimy wakacje kredytowe albo jakoś jeszcze inaczej się dogadamy). Proszę pamiętać – pierwszy krok od razu do nas.

@nemi, ty w PKO BP masz większe chody niż inni

Wiadomo, że najpierw trzeba iść do banku. Problem jest w tym, że gdy komuś w banku, wyskoczą niebezpieczne współczynniki ryzyka to bank przestaje być pomocny i klient błyskawicznie staje się wrogiem... i już nie jest miło.

Jak myślisz że banki są zainteresowane tym żeby klienci nie spłacili kredytu, a w konsekwencji zajęciem mieszkania to jestes w dużym błędzie.
Żaden to interes dla banku bujać się z mieszkaniem żeby je sprzedać.